Concurrentie op de koopwoningmarkt neemt verder toe door particuliere beleggers

Starters op de koopwoningmarkt krijgen steeds meer concurrentie van particuliere beleggers die woningen opkopen om vervolgens weer te verhuren, in de markt bekend als ‘buy to let’. Uit het onderzoek Buy to let Concurrentie op de woningmarkt door MVGM Vastgoedtaxaties blijkt waardoor de interesse van particuliere beleggers voor de koopwoningmarkt toeneemt. Er zijn drie belangrijke redenen aan te wijzen:

• Lage rentestand
• Beschikbaarheid van financieringsproducten
• Laag risicoprofiel

De lage rentestand heeft gezorgd dat veel particuliere beleggers op zoek zijn gegaan naar investeringen met een aantrekkelijk rendement en een gunstig risicoprofiel. Mede door de krapte aan woningen in het middendure huursegment en de aantrekkelijke rendementen die behaald kunnen worden, zijn veel particuliere beleggers in de woningmarkt gestapt. Daarnaast zijn er op dit moment financieringsproducten beschikbaar waarbij 70% tot 80% van de waarde van een woning kan worden gefinancierd. Hierdoor kunnen particulieren met een beperkt vermogen al beleggen in woningen.

Aanvangsrendement aantrekkelijk voor particuliere belegger ondanks daling

In combinatie met een sterke vraag naar woningen vanuit de consument en een beperkt aanbod van koopwoningen heeft dit als gevolg dat de verkoopprijzen van woningen de afgelopen jaren flink zijn gestegen. Omdat de huurprijzen minder hard zijn gestegen dan de verkoopprijzen zijn de aanvangsrendementen voor buy to let woningen aanzienlijk scherper geworden. In 2015 kon een particuliere belegger gemiddeld nog een aanvangsrendement van 7,9% behalen. In 2017 is dit gedaald tot 7,1% en de eerste maanden van 2018 laten nog een verdere aanscherping zien. Ondanks de daling van de gemiddelde aanvangsrendementen blijft de buy to let markt aantrekkelijk. De spread tussen de langlopende spaarrente (deposito’s) en de gemiddelde aanvangsrendementen blijft met 520 basispunten zeer hoog. Roger Felix, Directeur Vastgoedtaxaties: “Zolang de rente op het huidige lage niveau blijft zal de interesse in het buy to let segment verder toenemen en zal de gewone ‘woonconsument’ hier steeds meer concurrentie van ondervinden.”

Particuliere belegger in concurrentie met de koopstarter

Het afgelopen jaar is het aanbod van koopwoningen in een zeer hoog tempo afgenomen. Particuliere beleggers zijn met name op zoek naar relatief goedkope woningen die makkelijk te verhuren zijn. Dit is dezelfde vijver waar de koopstarter in vist. Deze concurrentie is vanuit het oogpunt van de koopstarter oneerlijk. Deze heeft in de meeste gevallen nog geen groot eigen vermogen opgebouwd waarmee een biedingsstrijd gewonnen kan worden van een particuliere belegger. Voor een particuliere belegger is het veel makkelijker om boven de vraagprijs en de getaxeerde marktwaarde te bieden, ook is een voorbehoud van financiering vaak niet nodig. Dit maakt een koopstarter bij voorbaat al bijna kansloos om de woning te bemachtigen.

Meer interesse in woningen in wijken rondom de stadscentra

De afgelopen jaren is de verkoopprijs van woningen met name in de binnensteden en de wijken daar direct omheen fors gestegen. Dit heeft als gevolg dat de aanvangsrendementen voor particuliere beleggers in deze gebieden een stuk scherper zijn geworden. Dit maakt dat de aandacht verschuift naar wijken die nog relatief betaalbaar zijn. In Amsterdam is dat bijvoorbeeld Zuidoost, in Rotterdam IJsselmonde, in Den Haag Escamp en in Utrecht Kanaleneiland. De koopwoningmarkt wordt in deze wijken dan ook in rap tempo krapper, hier zullen de verkoopprijzen de komende tijd verder stijgen en zal het voor starters ook steeds moeilijker worden om in dit soort wijken een woning te bemachtigen. Als er niet snel meer woningen opgeleverd worden zal de starter in een isolement terecht komen waarbij hij gedwongen is om de woning te huren van de particuliere belegger die de woning voor zijn neus weggekocht heeft op de koopwoningmarkt.