Algemene vragen

Wat is een VvE en hoe zit een VvE in elkaar?

VvE betekent Vereniging van Eigenaars. De vereniging is de vertegenwoordiger van de gezamenlijke appartementseigenaars, die op haar beurt weer vertegenwoordigd kan worden door een bestuurder. De VvE voert het beheer over de gemeenschap en ziet toe dat elke eigenaar en gebruiker de regels naleeft zoals neergelegd in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventueel het huishoudelijk reglement.

De VvE heeft verschillende organen. De organen binnen de VvE zijn in ieder geval: de vergadering van eigenaars, het bestuur en de voorzitter van de vergadering.

Het hoogste orgaan in de ‘vergadering van eigenaars’. Zij neemt de besluiten die de bestuurder moet uitvoeren. Het begrip ‘vergadering van eigenaars’ staat zowel voor het hoogste orgaan binnen de VvE als voor de bijeenkomst van de appartementseigenaars, oftewel de eigenaars in een vergadering bijeen.

Een ander orgaan binnen de VvE is het ‘bestuur’. Het bestuur kan bestaan uit een of meer bestuurders. In veel splitsingsreglementen wordt gesproken over ‘administrateur’. De term ‘administrateur’ is in 1992, tijdens de vernieuwing van het Burgerlijk Wetboek, veranderd in de term ‘bestuurder’. Het splitsingsreglement bepaalt uit hoeveel bestuurders het bestuur mag bestaan. De bestuurder wordt benoemd door de vergadering van eigenaars en kan te allen tijde door haar worden ontslagen. Het bestuur vertegenwoordigt de VvE. Het bestuur kan namens de VvE overeenkomsten afsluiten met aannemers, loodgieters, dakdekkers, schilders, verzekeringsmaatschappijen, etc. Zij legt voor het door haar gevoerde beheer minimaal één keer per jaar rekening en verantwoording af aan de vergadering van eigenaars. Het bestuur voert de besluiten uit die door de vergadering van eigenaars zijn genomen. Het bestuur kan worden samengesteld uit de appartementseigenaars zelf of er kan een professioneel kantoor worden aangesteld. Zo’n professioneel kantoor kan de gehele bestuurstaak op zich nemen of slechts een klein onderdeel hiervan, bijvoorbeeld alleen het technische beheer of het financieel beheer, etc. Het kantoor is dan alleen technisch beheerder of financieel beheerder en de VvE bemant dan zelf de bestuursfunctie.

Een ander orgaan binnen de VvE is de ‘voorzitter van de vergadering’. De voorzitter wordt ook benoemd en ontslagen door de vergadering van eigenaars. Hij zit de vergadering voor en in een aantal gevallen heeft de bestuurder bij zijn taakuitoefening de goedkeuring nodig van de voorzitter. De taken en bevoegdheden van de voorzitter zijn dus beperkt.

Is het lidmaatschap van een VvE verplicht en kan ik het ook opzeggen?

Als eigenaar van een appartement bent u verplicht lid van een VvE. U kunt het lidmaatschap dus niet opzeggen. Enkel bij verkoop van uw appartement, eindigt ook het lidmaatschap van de Verenging van Eigenaren.

Wat is een splitsingsakte en waar kan ik terecht als ik er geen heb?

Een splitsingsakte is een notariële akte waarin het gebouw en de daarbij behorende grond gesplitst is in meerdere appartementsrechten. De splitsingsakte geeft een opsomming van onder meer de zogenaamde privé-gedeelten. Elke appartementseigenaar heeft het exclusieve gebruiksrecht van een privé-gedeelte, zoals een appartementswoning, een berging, een garage, een parkeerplaats, een bedrijfsruimte, etc.

De splitsingsakte bevat tevens een splitsingsreglement of ze verwijst naar een van de vier model-splitsingsreglementen en zij kan hierop vervolgens aanvullingen en wijzigingen geven. In het splitsingsreglement staan onder meer de rechten en de verplichtingen van de appartementseigenaars en het stemrecht. Uit het splitsingsreglement blijkt tevens voor welk aandeel de eigenaars moeten bijdragen in de schulden en kosten van de VvE.

De splitsingsakte is ingeschreven in de openbare registers van de ‘Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers’. Elke regio heeft zijn eigen kadaster en het hoofdkantoor is gevestigd in Apeldoorn. Tegen betaling van geringe kosten kunt u hier een afschrift van de splitsingsakte opvragen. U kunt natuurlijk ook bij andere appartementseigenaars in uw eigen appartementencomplex een kopie van de splitsingsakte vragen.

Hebben jullie ook een modelreglement beschikbaar?

We hebben inderdaad een aantal modelreglementen beschikbaar:

Wat is een meerjarenonderhoudsplan?

Met een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) denkt u als VvE vooruit. Zo kunt u ruim op tijd inspelen op verwachte kosten en onnodig hoge kosten door achterstallig onderhoud voorkomen. Ook hebt u snel en duidelijk inzicht in de financiering en planning van onderhoud op korte en lange termijn.

Wat is een slapende VvE?

In de splitsingsakte staat meestal vermeld dat de VvE is opgericht. Er staat dan ook bij hoe de VvE heet, bijvoorbeeld “Vereniging van Eigenaars Spoorlaan 2 t/m 30 (even nummers) te Apeldoorn”. De VvE bestaat dus wel maar kan een slapend bestaan gaan leiden als er niet vergaderd wordt en als en geen periodiek onderhoud wordt gepleegd aan de gemeenschappelijke gedeelten en –zaken. Er is dan ook geen bestuurder en geen voorzitter.

De VvE heeft geen collectieve opstalverzekering en er is geen VvE-rekening. En elke appartementseigenaar rommelt maar wat aan in zijn eigen appartement.

Omdat er geen periodiek onderhoud wordt gepleegd aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, zoals de gevels, het dak, de riolering en de raamkozijnen, komt zo’n slapende VvE vroeg of laat in de problemen. Meestal wordt de slapende VvE bruut wakker geschud door een aanschrijving van de gemeente waarin de gemeente vermeldt dat de appartementseigenaars gezamenlijk het pand moeten gaan onderhouden en als ze dat niet doen dan doet de gemeente dat op kosten van de appartementseigenaars. En dan zijn de kosten om het pand weer in redelijke staat van onderhoud te brengen heel erg hoog. Het is verstandig om in zo’n situatie bij de gemeente te informeren naar subsidiemogelijkheden en voor de toekomst het periodiek onderhoud en de reservering hiervoor als agendapunt op te nemen.

Ik wil mijn appartement verhuren, mag dat?

Indien u als eigenaar besluit om uw appartement te verhuren dient u rekening te houden met de volgende regels:

Als eerste kan er in uw hypotheekakte een bepaling zijn opgenomen dat u het appartement niet zonder toestemming van de hypotheekhouder mag verhuren. U dient dus eerst uw akte hierop te controleren en mogelijk contact op te nemen met uw hypotheekverstrekker. Ook is er bij veel VvE’s in de splitsingsakte bepaald dat u toestemming nodig heeft van de VvE. Let wel, de VvE mag niet weigeren. Toestemming verkrijgen van de VvE kunt u regelen op de volgende manier: U dient er voor zorg te dragen dat er een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring wordt afgegeven aan het bestuur. In deze verklaring staat vermeld dat die gebruiker (huurder) de bepalingen van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement en eventuele overige regels, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven. U dient dus een kopie van het huishoudelijk reglement en de splitsingsakte te verstrekken aan uw huurder. Op het formulier dient u ook de gegevens van de huurder in te vullen. Ook uw adres dient u op te geven, zodat u alle post op het juiste adres toegestuurd krijgt. Voorbeelden van de benodigde formulieren treft u aan via onderstaande link.

Voorbeeld huurdersverklaringen

Wanneer u uw appartement heeft verhuurd, blijft u als eigenaar verantwoordelijk voor de betalingen aan de VvE en alle informatieverstrekking aan uw huurder. De beheerder zal enkel de eigenaren informeren over VvE-aangelegenheden. U dient dus zelf zaken welke ook belangrijk zijn voor uw huurder, door te geven aan uw huurder.

De huurder van het appartement zal niet worden uitgenodigd op de ledenvergadering van de VvE. Deze vergadering is immers voor leden van de Vereniging van Eigenaars. Wel kunt u als eigenaar besluiten om uw huurder mee te nemen naar de ledenvergadering. Dan is de huurder aanwezig als toehoorder en heeft deze geen stemrecht. Ook is het mogelijk dat u als eigenaar een volmacht verstrekt aan de huurder om namens u aanwezig te zijn op de ledenvergadering en namens u te stemmen. Wij sturen elk jaar een volmacht met de uitnodiging mee.

Mogen huurders meebeslissen over het onderhoud van het appartementencomplex?

Nee. Alle appartementseigenaars zijn mede-eigenaar van het gehele appartementencomplex met bijbehorende grond. De eigenaars zijn verenigd in een VvE die het beheer voert over de gemeenschap. De VvE beslist of en wanneer er onderhoud gepleegd moet worden en tegen welke kosten. De huurders maken geen onderdeel uit van de VvE en hebben geen toegang tot de vergadering van eigenaars en zij hebben hierin ook geen stemrecht, tenzij zij hiertoe door de verhuurder of een andere eigenaar zijn gemachtigd. De appartementseigenaars, waaronder de verhuurder, hebben wel stemrecht.  De huurders kunnen natuurlijk wel overleg voeren met hun verhuurder. Deze kan op zijn beurt de kwestie voorleggen aan de VvE.

Ik wil mijn appartement verkopen, Wat moet ik met de VvE regelen?

Indien u uw woning gaat verkopen, hoeft u eigenlijk niets te regelen met de VvE. Zodra uw woning verkocht wordt, neemt de notaris contact met ons op en wikkelen wij het financiële gedeelte samen met de notaris af.

Heeft u een automatische incasso? Houdt u dan met het volgende rekening: aangezien u tot 56 dagen na incasso een bedrag kan laten storneren (door de bank laten terugstorten) wordt er bij de notaris een bedrag in rekening gebracht waarvan een deel waarschijnlijk al betaald is. Het lijkt zo alsof u iets dubbel betaalt, maar als wij dit niet zouden doen en de verkoper storneert ook nog de bijdrage, dan loopt de VvE zijn geld mis. Uiteraard storten wij na 56 dagen de teveel betaalde bijdrage aan u terug. Indien u daar niet op wilt wachten, kunt u de teveel afgeschreven bijdrage laten storneren.

Mocht uw VvE ook gemeenschappelijke stookkosten hebben, hanteren wij een extra voorschot in stookkosten van € 200,-. Zodra uw verbruik bekend is, storten wij het teveel betaalde aan u terug.

Waar vind ik meer informatie over wet- en regelgeving en Vereniging van Eigenaars?

Voor meer informatie over de wet- en regelgeving en over Vereniging van Eigenaars verwijzen we u graag naar:

Vereniging Eigen Huis met informatie over het bestuur en beheer van een VvE.
VvE Belang met onder andere informatie over wet- en regelgeving.
Kamer van Koophandel met informatie over het inschrijven van een VvE bij de Kamer van Koophandel.