Veelgestelde vragen over huurverhoging

Wanneer wordt de huur verhoogd?

De eigenaar mag de huur één keer 12 maanden verhogen, of twee keer per 24 maanden. Meestal gebeurt dit per 1 juli, maar dat hoeft niet.

Bij een nieuw huurcontract, mag de eigenaar binnen de eerste 12 maanden van het huurcontract de huur verhogen.

Krijg ik bericht over de huurverhoging?

MVGM doet u namens de eigenaar schriftelijk een voorstel tot het verhogen van de huur. Als u een gereguleerde huurovereenkomst heeft, dan moeten wij u dit voorstel minimaal twee maanden voordat de huurverhoging ingaat sturen.

Voorbeeld: als de eigenaar de huur wil verhogen per 1 juli, dan moet u het voorstel uiterlijk 30 april ontvangen.

In het voorstel moet minimaal staan:

• de datum waarop de huurverhoging ingaat;
• de oude en de nieuwe kale huurprijs;
• het percentage of bedrag waarmee de huur wordt verhoogd;
• of er sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging (in dat geval moet er een inkomensindicatie van de Belastingdienst meegestuurd worden);
• hoe u bezwaar kunt maken.

Andere voorwaarden voor huurverhoging:

• de huurprijs mag door de huurverhoging niet hoger worden dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem;
• de huurprijs mag niet worden verhoogd als de Huurcommissie de huur tijdelijk heeft verlaagd wegens onderhoudsgebreken;
• de huurprijs mag niet worden verhoogd als er vóór de ingangsdatum van de huurverhoging een verzoek om huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken is ingediend bij de Huurcommissie.

Met hoeveel mag de huur van een woning worden verhoogd?

Elk jaar stelt de overheid vast waarmee de huur maximaal mag worden verhoogd. Dit geldt alleen voor huurwoningen met een gereguleerde huurovereenkomst.

Voor deze woningen is ook dit jaar is de huurverhoging weer inkomensafhankelijk.

De huur van zelfstandige woningen mag per 1 juli 2017 maximaal worden verhoogd met:

• 0,3% (inflatie 2016) + 2,5% voor huishoudinkomens tot en met € 40.349 (inkomensjaar 2015);
• 0,3% (inflatie 2016) + 4,0% voor huishoudinkomens boven € 40.349 (inkomensjaar 2015).

Voor een verhoging van meer dan 2,8% zullen wij u een huishoudverklaring van de Belastingdienst meesturen bij het voorstel, waarin staat dat het huishoudinkomen hoger is dan € 40.349.

Vanaf 1 januari 2017 zijn twee soorten huishoudens uitgezonderd voor de inkomensafhankelijke huurverhogingen:

• Huishoudens waarvan één of meer leden de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt;
• Huishoudens van vier of meer personen. Voor deze huishoudens is geen hogere huurverhoging toegestaan, ongeacht de hoogte van hun huishoudinkomen.

De Belastingdienst houdt hier bij het verstrekken van een huishoudverklaring rekening mee.

Voor woningen met een geliberaliseerde huurovereenkomst stelt de regering geen maximum vast waarmee de huur mag worden verhoogd. Ook is de huurverhoging van woningen met een geliberaliseerde huurovereenkomst niet inkomensafhankelijk. De huurder en de eigenaar komen samen overeenkomen hoe de huur wordt verhoogd. Raadpleeg hiervoor uw huurovereenkomst.

De huurverhoging van onzelfstandige woningen (kamers) is niet inkomensafhankelijk. Voor deze woonruimten mag de huur per 1 juli 2017 maximaal met 1,8% worden verhoogd.

Wat voor soort huurovereenkomst heb ik?

Om te bepalen wat voor soort huurovereenkomst u heeft, zijn de ingangsdatum van de huurovereenkomst en de huurprijs in de overeenkomst bepalend (de aanvangshuurprijs). Met behulp van onderstaande tabel kunt u vaststellen of u een gereguleerde of een geliberaliseerde huurovereenkomst heeft.

* alleen van toepassing als de woning niet bewoond was voordat u er in ging wonen.

Hoe komt de eigenaar aan een inkomensindicatie van mijn huishouden?

Eigenaars kunnen bij de Belastingdienst een inkomensindicatie opvragen over het jaar 2015. De Belastingdienst geeft de eigenaar geen gespecificeerde inkomensgegevens, maar een verklaring waarin staat in welke inkomenscategorie uw huishouden valt. De verhuurder zal deze verklaring bij het voorstel tot huurverhoging voegen indien de huurverhoging hoger dan 2,8% is.

Hoe bepaald de Belastingdienst het inkomen van mijn huishouden?

Het huishoudinkomen is het gezamenlijke inkomen (verzamelinkomen) van de huurders en alle andere bewoners van de woning. Alleen bewoners die op de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging op het adres staan ingeschreven, tellen mee. Van inwonende jongeren die op 1 januari 2017 nog niet de leeftijd van 23 jaar hebben bereikt, wordt alleen het inkomen dat het minimumloonniveau 2015 (€ 19.643) overstijgt meegeteld.

Bij een huurverhoging van meer dan 2,8% geldt het verzamelinkomen van twee kalenderjaren eerder. In 2017 gaat het om het inkomen over 2015. Dit inkomen is definitief vastgesteld door de Belastingdienst.

Wat als de huishoudverklaring van de Belastingdienst niet klopt?

Dan kunt u bij ons bezwaar maken tegen de huurverhoging. Dit kan alleen als de voorgestelde huurverhoging meer dan 2,8% is.

Wordt mijn huishoudverklaring bewaard?

De huisverklaring mag niet worden bewaard en zal na volledige overeenstemming over de nieuwe huurprijs door ons worden vernietigd.

Behoud ik recht op huurtoeslag?

De huurtoeslag blijft bestaan om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. De huurverhoging van 2,8% voor huishoudinkomens onder de € 40.349 wordt voor het grootste deel gecompenseerd door de huurtoeslag. De huurverhoging kan gevolgen hebben voor de hoogte van uw huurtoeslag. Geef de nieuwe huurprijs daarom binnen 4 weken aan de Belastingdienst.

Kijkt u voor meer informatie op over huurtoeslag op de speciale website hiervoor van de Belastingdienst (www.toeslagen.nl).

Kan ik bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging?

Als u een gereguleerde huurovereenkomst heeft dan kunt u in de volgende gevallen bij uw verhuurder bezwaar maken tegen de huurverhoging:

• De nieuwe kale huurprijs wordt hoger dan wettelijk toegestaan:

De nieuwe kale huurprijs mag door de voorgestelde huurverhoging niet hoger dan wettelijk is toegestaan. Het puntensysteem voor zelfstandige woningen geeft de kwaliteit van de woning aan in punten. Het puntenaantal bepaalt de huurprijs die wettelijk maximaal is toegestaan. U kunt het puntenaantal en de maximaal redelijke huurprijs bij ons opvragen.

Kijkt u voor meer informatie over het puntensysteem en de wettelijke maximale huurprijs op de website van de Huurcommissie (www.huurcommissie.nl).

• De Huurcommissie heeft een tijdelijke huurverlaging uitgesproken vanwege onderhoudsgebreken of heeft dit verzoek nog in behandeling:

Als de kale huurprijs door de Huurcommissie tijdelijk is verlaagd vanwege onderhoudsgebreken dan mag de huur niet worden verhoogd voordat de gebreken zijn verholpen. Ook als de Huurcommissie een eventueel verzoek van u daartoe nog in behandeling heeft, dan mag de huur niet worden verhoogd voordat de Huurcommissie een uitspraak over uw verzoek heeft gedaan.

• De eigenaar doet u binnen 12 maanden een tweede voorstel tot huurverhoging:

Wij mogen u namens de eigenaar binnen 12 maanden slechts één maal een voorstel tot het verhogen van de huur doen.

• U het voorstel tot huurverhoging te laat heeft ontvangen:

De eigenaar doet u schriftelijk een voorstel tot het verhogen van de huur. Dit voorstel moet hij sturen minimaal twee maanden voordat de huurverhoging ingaat.

Voorbeeld: als de verhuurder de huur wil verhogen per 1 juli, dan moet u het voorstel uiterlijk op 30 april hebben ontvangen.

• Er staan fouten in het voorstel tot huurverhoging:

De verhuurder doet u schriftelijk een voorstel tot het verhogen van de huur. In het voorstel moet minimaal staan:

• de datum waarop de huurverhoging ingaat
• de oude en de nieuwe kale huurprijs
• het percentage of bedrag waarmee de huur wordt verhoogd
• of er sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging (in dat geval moet de eigenaar een huishoudverklaring van de Belastingdienst meesturen)
• hoe u bezwaar kunt maken

Voldoet het voorstel niet aan deze voorwaarden dan kunt u bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging.

Kan ik bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging als ik het niet eens ben met het onderhoud van de woning?

Het is niet mogelijk om bezwaar te maken tegen de voorgestelde huurverhoging als u het niet een bent met het onderhoud van de woning. Eventuele klachten over het onderhoud van uw woning of een reparatieverzoek kunt u schriftelijk kenbaar maken aan uw beheerder. Indien u van mening bent dat uw klacht of reparatieverzoek niet naar behoren door de beheerder is afgehandeld, dan kunt u een procedure starten bij de Huurcommissie en de Huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over eventuele onderhoudsgebreken.

Kijkt u voor meer informatie over op de website van de Huurcommissie (www.huurcommissie.nl).

Kan ik bezwaar maken tegen de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging?

Als u een gereguleerde huurovereenkomst heeft dan kunt u in de volgende gevallen bij uw verhuurder bezwaar maken tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging (meer dan 2,8%):

• Het inkomen is te laag:

Is uw huishoudinkomen over 2015 minder dan € 40.349, dan kunt u bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging. U hoeft bij uw bezwaar geen inkomensgegevens te voegen. De eigenaar zal dan een nieuwe, actuele inkomensindicatie opvragen bij de Belastingdienst. Blijkt uit deze nieuwe indicatie dat u gelijk heeft, dan zal de eigenaar het voorstel aanpassen en u een nieuw voorstel tot het verhogen van de huur sturen.

Is het huishoudinkomen toch te hoog, dan zal de eigenaar u adviseren om uw bezwaar in te trekken en akkoord te gaan met de voorgestelde huurverhoging. Als u het bezwaar niet intrekt, dan zal de eigenaar een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Hieraan zijn wellicht kosten voor u verbonden.

• Het inkomen is inmiddels gedaald:

Als uw huishoudinkomen in 2015 wel boven € 40.349 lag, maar is in 2016 gezakt tot onder deze grens, dan kunt u bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging. U doet dit door aan te tonen dat het huishoudinkomen over 2016 lager was dan de inkomensgrens. U kan dat aantonen met een uittreksel uit de Basisregistratie personen (BRP) van één van de bewoners waaruit blijkt hoeveel bewoners op het woonadres staan ingeschreven (verkrijgbaar bij de gemeente); en inkomensverklaringen (voorheen IB60-formulieren) van alle huidige bewoners (verkrijgbaar bij de Belastingdienst).

Kijkt u voor meer informatie over het opvragen van een inkomensverklaring op de website van de Belastingdienst (www.belastingdienst.nl) of belt u met de Belastingtelefoon 0800-0543 en voor meer informatie over een uittreksel uit de Basisadministratie personen op de website van uw gemeente.

Is iemand in uw huishouden is chronisch ziek of gehandicapt?

Als in uw huishoudens iemand chronisch ziek of gehandicapt is dan kunt u bij uw beheerder bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging. Door bezwaar te maken kunt u de huurverhoging mogelijk beperken tot maximaal 2,8%.

De door de minister aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken die bezwaar kunnen maken tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging (meer dan 2,8%) bestaat uit huishoudens waarbij:

• U of een ander lid van uw huishouden op grond van artikel 2.1 van het Besluit zorgverzekering voor een periode van ten minste een jaar en ten minste 10 uur per week verpleging of verzorging als bedoeld in artikel 2.10 van dat besluit (verpleging en verzorging zonder verblijf) ontvangt;
• U of een ander lid van uw huishouden een blijk van waardering voor mantelzorgers is verstrekt als bedoeld in artikel 2.1.6 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 en waarbij die mantelzorg is verleend aan een ander lid van datzelfde huishouden;
• U of een ander lid van uw huishouden in het bezit is van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet langdurige zorg voor verblijf als bedoeld in artikel 3.1.1, eerste lid, onderdeel a, van die wet of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen als bedoeld in artikel 10.1.4 van die wet;
• Aan u of een ander lid van uw huishouden een beschikking is verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte op grond van artikel 1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet voorzieningen gehandicapten of artikel 1, eerst lid, onderdeel g, onder 6, van de Wet maatschappelijke ondersteuning, of ten behoeve van een woningaanpassingen als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015;
• U of een ander lid van uw huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen dat hij blind is.

De volledige beschijving van deze aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten staat met een toelichting in de Staatscourant 2014 (nummer 37003) en Staatscourant 2015 (nummer 9756), kijk op: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/staatscourant.

Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging als ik een geliberaliseerde huurovereenkomst heb?

U kunt bezwaar maken tegen de huurverhoging als u een geliberaliseerde huurovereenkomst heeft. U kunt dit bezwaar niet indienen bij de huurcommissie, maar bij uw beheerder MVGM Wonen. Eventuele geschillen over de huurverhoging kunt u aan de kantonrechter voorleggen.

Een procedure bij de Huurcommissie is niet mogelijk doordat deze alleen toegankelijk is voor huurwoningen met een gereguleerd huurcontract.

Hoe kan ik bezwaar maken?

Mocht u bezwaar willen maken tegen de voorgestelde huurverhoging, dan adviseren wij u om gebruik te maken van de modelbrief van de Huurcommissie. U kunt de brief op de website van de Huurcommissie via: https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurverhoging/.

U kunt uw bezwaar bij ons indienen. Wij zullen uw bezwaar bespreken met de eigenaar. Voordat u bezwaar maakt, adviseren wij u om de website van de Huurcommissie te raadplegen. Uw bezwaar moet uiterlijk 30 juni door ons zijn ontvangen.

Hoe wordt uw bezwaar behandeld?

Wij zullen uw bezwaar in overleg met de eigenaar beoordelen. Mocht de eigenaar instemmen met uw bezwaar, dan zal hij u een nieuw voorstel sturen, rekening houdend met uw bezwaar.

Mocht de eigenaar niet instemmen met uw bezwaar dan zullen wij u dit toelichten en u adviseren om uw bezwaar in te trekken en akkoord te gaan met de voorgestelde huurverhoging. Als u het bezwaar niet intrekt, dan zal de verhuurder uw bezwaar voorleggen aan de Huurcommissie en de Huurcommissie vragen om een uitspraak over de redelijkheid van het voorstel. Hieraan zijn wellicht kosten voor u verbonden.

Met hoeveel mag de huur van een parkeerplaats of garage worden verhoogd?

Voor parkeerplaatsen en garages stelt de overheid geen maximum vast waarmee de huur mag worden verhoogd. Ook is de huurverhoging van een parkeerplaats of garage niet inkomensafhankelijk. De huurder en de verhuurder komen zelf overeen hoe de huur wordt verhoogd. Raadpleeg hiervoor uw huurovereenkomst.

U kunt geen bezwaar maken tegen de huurverhoging. U kunt de verhuurder wel wijzen op een eventueel onjuiste huurverhoging. Geschillen over de huurverhoging kunt u aan de kantonrechter voorleggen. Een procedure bij de Huurcommissie is niet mogelijk.

Waarom krijg ik een andere huurverhoging dan mijn buren?

Veel eigenaren werken met marktconforme huurprijzen (markthuurprijzen) voor woningen. De vraag naar en het aanbod van huurwoningen in een regio zijn veelal bepalend bij het vaststellen van de markthuurprijs. Het verschil tussen de huidige huurprijs en de markthuurprijs vormt bij veel eigenaars veelal het uitgangspunt bij het vaststellen van de huurverhoging. Hiermee proberen eigenaars de huurprijs van gelijkwaardige woningen zoveel als mogelijk gelijk en marktconform te houden. Het gevolg hiervan is soms dat buren met een gelijkwaardige woning een ander voorstel tot het verhoging van de huurprijs ontvangen dan u.

Hoe wordt een markthuurprijs bepaald?

De markthuurprijs wordt bepaald door de kwaliteit van de woning, concurrentiepositie, de populariteit van het complex, economische ontwikkelingen, de huurprijsontwikkelingen van vergelijkbare woningen en de eigenaarsheffing.

Waar kan ik meer informatie vinden over de huurverhoging?

Informatie over huurverhoging kunt u vinden op de website van de Rijksoverheid en in de circulaire van de minister over het huurbeleid.

Waar kan ik terecht als ik vragen heb over de huurverhoging of bezwaar wil maken tegen de huurverhoging?

Voor al uw vragen over de huurverhoging of het eventueel maken van bezwaar kunt u zich richten tot MVGM. U hoeft zich hiervoor niet rechtstreeks te richten tot de eigenaar.

Heeft u vragen over de huurverhoging neemt u dan gerust contact op met de behandelaar van het voorstel. Het telefoonnummer staat onder de naam van de behandelaar vermeld in de brief.