Home » U bent » Woninghuurder »
MVGM Wonen is actief in de verhuur en het beheer van woningen in opdracht van de eigenaar van woningen en woningcomplexen. We beheren sociale huurwoningen met gereguleerde huurcontracten en we beheren vrije sector huurwoningen met geliberaliseerde huurovereenkomsten.
U heeft een gereguleerd huurcontract wanneer u een sociale huurwoning huurt, hierbij zijn de maximale huurprijzen vastgesteld door de overheid. Ook aan de jaarlijkse huurverhoging is een maximum gesteld door de overheid. Kijk voor meer informatie en eisen op de website van de Rijksoverheid.
U heeft een huurwoning in de vrije sector ofwel een geliberaliseerde huurovereenkomst wanneer de aanvangshuurprijs van de woning meer bedraagt dan de liberalisatiegrens. Kijk voor de liberalisatiegrens bij de vraag ‘Wat voor soort huurovereenkomst heb ik?’
Bij een huurwoning met geliberaliseerd huurcontract gelden andere regels dan bij een gereguleerd huurcontract. Met een geliberaliseerd huurcontract is het niet mogelijk om huurtoeslag te ontvangen.
De eigenaar mag de huur één keer in de 12 maanden verhogen, of twee keer per 24 maanden. Meestal gebeurt dit per 1 juli, maar dat hoeft niet.
Bij een nieuw huurcontract, mag de eigenaar binnen de eerste 12 maanden van het huurcontract de huur verhogen.
MVGM doet u namens de eigenaar schriftelijk een voorstel tot het verhogen van de huur. Als u een gereguleerde huurovereenkomst heeft, dan moeten wij u dit voorstel minimaal twee maanden voordat de huurverhoging ingaat sturen.
Voorbeeld: als de eigenaar de huur wil verhogen per 1 juli, dan moet u het voorstel uiterlijk 30 april ontvangen.
In het voorstel moet minimaal staan:
Andere voorwaarden voor huurverhoging:
Elk jaar stelt de overheid vast waarmee de huur maximaal mag worden verhoogd. Dit geldt alleen voor huurwoningen met een gereguleerde huurovereenkomst.
Voor deze woningen is ook dit jaar is de huurverhoging weer inkomensafhankelijk.
De huur van zelfstandige woningen mag per 1 juli 2018 maximaal worden verhoogd met:
Voor een verhoging van meer dan 3,9% zullen wij u een huishoudverklaring van de Belastingdienst meesturen bij het voorstel, waarin staat dat het huishoudinkomen hoger is dan € 41.056.
Vanaf 1 januari 2018 zijn twee soorten huishoudens uitgezonderd voor de inkomensafhankelijke huurverhogingen:
De Belastingdienst houdt hier bij het verstrekken van een huishoudverklaring rekening mee.
Voor woningen met een geliberaliseerde huurovereenkomst stelt de regering geen maximum vast waarmee de huur mag worden verhoogd. Ook is de huurverhoging van woningen met een geliberaliseerde huurovereenkomst niet inkomensafhankelijk. De huurder en de eigenaar komen samen overeenkomen hoe de huur wordt verhoogd. Raadpleeg hiervoor uw huurovereenkomst.
De huurverhoging van onzelfstandige woningen (kamers) is niet inkomensafhankelijk. Voor deze woonruimten mag de huur per 1 juli 2018 maximaal met 2,9% worden verhoogd.
Om te bepalen wat voor soort huurovereenkomst u heeft, zijn de ingangsdatum van de huurovereenkomst en de huurprijs in de overeenkomst bepalend (de aanvangshuurprijs). Met behulp van onderstaande tabel kunt u vaststellen of u een gereguleerde of een geliberaliseerde huurovereenkomst heeft.
Ingangsdatum contract | Huurprijs | Gereguleerd | Geliberaliseerd |
Voor 1 juli 1989 | niet van toepassing | Ja | Nee |
Na 1 juli 1990 * | Hoger dan € 340,33 | Nee | Ja |
Na 1 juli 1991 * | Hoger dan € 351,68 | Nee | Ja |
Na 1 juli 1992 * | Hoger dan € 372,10 | Nee | Ja |
Na 1 juli 1993 * | Hoger dan € 392,71 | Nee | Ja |
Na 1 juli 1994 * | Hoger dan € 414,45 | Nee | Ja |
Na 1 juli 1995 | Hoger dan € 457,18 | Nee | Ja |
Na 1 juli 1996 | Hoger dan € 475,53 | Nee | Ja |
Na 1 juli 1997 | Hoger dan € 492,35 | Nee | Ja |
Na 1 juli 1998 | Hoger dan € 492,35 | Nee | Ja |
Na 1 juli 1999 | Hoger dan € 502,33 | Nee | Ja |
Na 1 juli 2000 | Hoger dan € 521,39 | Nee | Ja |
Na 1 juli 2001 | Hoger dan € 541,36 | Nee | Ja |
Na 1 juli 2002 | Hoger dan € 565,44 | Nee | Ja |
Na 1 juli 2003 | Hoger dan € 585,24 | Nee | Ja |
Na 1 juli 2004 | Hoger dan € 597,54 | Nee | Ja |
Na 1 juli 2005 | Hoger dan € 604,72 | Nee | Ja |
Na 1 juli 2006 | Hoger dan € 615,01 | Nee | Ja |
Na 1 juli 2007 | Hoger dan € 621,78 | Nee | Ja |
Na 1 juli 2008 | Hoger dan € 631,73 | Nee | Ja |
Na 1 juli 2009 | Hoger dan € 647,53 | Nee | Ja |
Na 1 juli 2010 | Hoger dan € 647,53 | Nee | Ja |
Na 1 januari 2011 | Hoger dan € 652,52 | Nee | Ja |
Na 1 januari 2012 | Hoger dan € 664,66 | Nee | Ja |
Na 1 januari 2013 | Hoger dan € 681,02 | Nee | Ja |
Na 1 januari 2014 | Hoger dan € 699,48 | Nee | Ja |
Na 1 januari 2015 | Hoger dan € 710,68 | Nee | Ja |
Na 1 januari 2016 | Hoger dan € 710,68 | Nee | Ja |
Na 1 januari 2017 | Hoger dan € 710,68 | Nee | Ja |
Na 1 januari 2018 | Hoger dan € 710,68 | Nee | Ja |
* alleen van toepassing als de woning niet bewoond was voordat u er in ging wonen.
Eigenaars kunnen bij de Belastingdienst een inkomensindicatie opvragen over het jaar 2016. De Belastingdienst geeft de eigenaar geen gespecificeerde inkomensgegevens, maar een verklaring waarin staat in welke inkomenscategorie uw huishouden valt. Wij zullen deze verklaring bij het voorstel tot huurverhoging voegen indien de huurverhoging hoger dan 3,9% is.
Het huishoudinkomen is het gezamenlijke inkomen (verzamelinkomen) van de huurders en alle andere bewoners van de woning. Alleen bewoners die op de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging op het adres staan ingeschreven, tellen mee. Van inwonende jongeren die op 1 januari 2018 nog niet de leeftijd van 23 jaar hebben bereikt, wordt alleen het inkomen dat het minimumloonniveau 2016 (€ 19.758) overstijgt meegeteld.
Bij een huurverhoging van meer dan 3,9% geldt het verzamelinkomen van twee kalenderjaren eerder. In 2018 gaat het om het inkomen over 2016. Dit inkomen is definitief vastgesteld door de Belastingdienst.
Dan kunt u bij ons bezwaar maken tegen de huurverhoging. Dit kan alleen als de voorgestelde huurverhoging meer dan 3,9% is.
De huisverklaring mag niet worden bewaard en zal na volledige overeenstemming over de nieuwe huurprijs door ons worden vernietigd.
De huurtoeslag blijft bestaan om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. De huurverhoging van 3,9% voor huishoudinkomens onder de € 41.056 wordt voor het grootste deel gecompenseerd door de huurtoeslag. De huurverhoging kan gevolgen hebben voor de hoogte van uw huurtoeslag. Geef de nieuwe huurprijs daarom binnen 4 weken door aan de Belastingdienst.
Kijkt u voor meer informatie op over huurtoeslag op de speciale website hiervoor van de Belastingdienst (www.toeslagen.nl).
Als u een gereguleerde huurovereenkomst heeft dan kunt u in de volgende gevallen bezwaar maken tegen de huurverhoging:
De nieuwe kale huurprijs mag door de voorgestelde huurverhoging niet hoger zijn dan wettelijk is toegestaan. Het puntensysteem voor zelfstandige woningen geeft de kwaliteit van de woning aan in punten. Het puntenaantal bepaalt de huurprijs die wettelijk maximaal is toegestaan. U kunt het puntenaantal en de maximaal redelijke huurprijs bij ons opvragen.
Kijkt u voor meer informatie over het puntensysteem en de wettelijke maximale huurprijs op de website van de Huurcommissie (www.huurcommissie.nl).
Als de kale huurprijs door de Huurcommissie tijdelijk is verlaagd vanwege onderhoudsgebreken dan mag de huur niet worden verhoogd voordat de gebreken zijn verholpen. Ook als de Huurcommissie een eventueel verzoek van u daartoe nog in behandeling heeft, dan mag de huur niet worden verhoogd voordat de Huurcommissie een uitspraak over uw verzoek heeft gedaan.
Wij mogen u namens de eigenaar binnen 12 maanden slechts één maal een voorstel tot het verhogen van de huur doen.
Namens de eigenaar doen wij u schriftelijk een voorstel tot het verhogen van de huur. Dit voorstel moeten wij u minimaal twee maanden voordat de huurverhoging ingaat sturen.
Voorbeeld: als de eigenaar de huur wil verhogen per 1 juli, dan moet u het voorstel uiterlijk op 30 april hebben ontvangen.
Namens de eigenaar doen wij u schriftelijk een voorstel tot het verhogen van de huur. In het voorstel moet minimaal staan:
Voldoet het voorstel niet aan deze voorwaarden dan kunt u bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging.
Het is niet mogelijk om bezwaar te maken tegen de voorgestelde huurverhoging als u het niet eens bent met het onderhoud van de woning. Eventuele klachten over het onderhoud van uw woning of een reparatieverzoek kunt u schriftelijk aan ons kenbaar maken. Indien u van mening bent dat uw klacht of reparatieverzoek niet naar behoren is afgehandeld, dan kunt u een procedure starten bij de Huurcommissie en hen verzoeken om een uitspraak te doen over eventuele onderhoudsgebreken.
Kijkt u voor meer informatie op de website van de Huurcommissie (www.huurcommissie.nl).
Als u een gereguleerde huurovereenkomst heeft dan kunt u in de volgende gevallen bezwaar maken tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging (meer dan 3,9%):
Is uw huishoudinkomen over 2016 minder dan € 41.056, dan kunt u bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging. U hoeft bij uw bezwaar geen inkomensgegevens te voegen. De eigenaar zal dan een nieuwe, actuele inkomensindicatie opvragen bij de Belastingdienst. Blijkt uit deze nieuwe indicatie dat u gelijk heeft, dan zullen wij namens de eigenaar het voorstel aanpassen en u een nieuw voorstel tot het verhogen van de huur sturen.
Is het huishoudinkomen toch te hoog, dan zullen wij u namens de eigenaar adviseren om uw bezwaar in te trekken en om akkoord te gaan met de voorgestelde huurverhoging. Als u het bezwaar niet intrekt, dan zal de eigenaar een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Hieraan zijn wellicht kosten voor u verbonden.
Als uw huishoudinkomen in 2016 wel boven € 41.056 lag, maar is in 2017 gezakt tot onder deze grens, dan kunt u bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging. U doet dit door aan te tonen dat het huishoudinkomen over 2017 lager was dan de inkomensgrens. U kan dat aantonen met een uittreksel uit de Basisregistratie personen (BRP) van één van de bewoners waaruit blijkt hoeveel bewoners op het woonadres staan ingeschreven (verkrijgbaar bij de gemeente); en inkomensverklaringen (voorheen IB60-formulieren) van alle huidige bewoners (verkrijgbaar bij de Belastingdienst).
Kijkt u voor meer informatie over het opvragen van een inkomensverklaring op de website van de Belastingdienst (www.belastingdienst.nl) of belt u met de Belastingtelefoon 0800-0543 en voor meer informatie over een uittreksel uit de Basisadministratie personen op de website van uw gemeente.
Als in uw huishoudens iemand chronisch ziek of gehandicapt is dan kunt u bij ons bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging. Door bezwaar te maken kunt u de huurverhoging mogelijk beperken tot maximaal 3,9%.
De door de overheid aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken die bezwaar kunnen maken tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging (meer dan 3,9%) bestaat uit huishoudens waarbij:
De volledige beschrijving van deze aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten staat met een toelichting in de Staatscourant 2014 (nummer 37003) en Staatscourant 2015 (nummer 9756), kijk op: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/staatscourant.
U kunt geen bezwaar maken tegen de huurverhoging als u een geliberaliseerde huurovereenkomst heeft. U kunt dit bezwaar ook niet indienen bij de huurcommissie. In de huurovereenkomst is overeengekomen hoe de eigenaar de huur mag verhogen. U kunt ons wel wijzen op een eventueel onjuiste huurverhoging.
Geschillen over de huurverhoging kunt u aan de kantonrechter voorleggen. Een procedure bij de Huurcommissie is niet mogelijk.
Mocht u bezwaar willen maken tegen de voorgestelde huurverhoging, dan adviseren wij u om gebruik te maken van de modelbrief van de Huurcommissie. U kunt de brief vinden op de website van de Huurcommissie via: https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurverhoging/.
U kunt uw bezwaar bij ons indienen. Wij zullen uw bezwaar bespreken met de eigenaar. Voordat u bezwaar maakt, adviseren wij u om de website van de Huurcommissie te raadplegen. Uw bezwaar moet uiterlijk 30 juni door ons zijn ontvangen.
Wij zullen uw bezwaar in overleg met de eigenaar beoordelen. Mocht de eigenaar instemmen met uw bezwaar, dan zullen wij u een nieuw voorstel sturen, rekeninghoudend met uw bezwaar.
Mocht de eigenaar niet instemmen met uw bezwaar dan zullen wij u dit toelichten en u adviseren om uw bezwaar in te trekken en om akkoord te gaan met de voorgestelde huurverhoging. Als u het bezwaar niet intrekt, dan zal de eigenaar uw bezwaar voorleggen aan de Huurcommissie en hen vragen om een uitspraak over de redelijkheid van het voorstel. Hieraan zijn wellicht kosten voor u verbonden.
Voor parkeerplaatsen en garages stelt de overheid geen maximum vast waarmee de huur mag worden verhoogd. Ook is de huurverhoging van een parkeerplaats of garage niet inkomensafhankelijk. De huurder en de eigenaar komen in de huurovereenkomst overeen hoe de huur wordt verhoogd. Raadpleeg hiervoor uw huurovereenkomst.
U kunt geen bezwaar maken tegen de huurverhoging. U kunt ons wel wijzen op een eventueel onjuiste huurverhoging. Geschillen over de huurverhoging kunt u aan de kantonrechter voorleggen. Een procedure bij de Huurcommissie is niet mogelijk.
Veel eigenaren werken met marktconforme huurprijzen (markthuurprijzen) voor woningen. De vraag naar en het aanbod van huurwoningen in een regio zijn veelal bepalend bij het vaststellen van de markthuurprijs. Het verschil tussen de huidige huurprijs en de markthuurprijs vormt bij veel eigenaars veelal het uitgangspunt bij het vaststellen van de huurverhoging. Hiermee proberen eigenaars de huurprijs van gelijkwaardige woningen zoveel als mogelijk gelijk en marktconform te houden. Het gevolg hiervan is soms dat buren met een gelijkwaardige woning een ander voorstel tot het verhoging van de huurprijs ontvangen dan u.
De markthuurprijs wordt bepaald door de kwaliteit van de woning, concurrentiepositie, de populariteit van het complex, economische ontwikkelingen, de huurprijsontwikkelingen van vergelijkbare woningen en de eigenaarsheffing.
Informatie over huurverhoging kunt u vinden op de website van de Rijksoverheid en in de circulaire van de minister over het huurbeleid.
Voor al uw vragen over de huurverhoging of het eventueel maken van bezwaar kunt u zich richten tot MVGM. U hoeft zich hiervoor niet rechtstreeks te richten tot de eigenaar.
Heeft u vragen over de huurverhoging? Neemt u dan gerust contact op met de behandelaar van de brief. Het telefoonnummer staat onder de naam van de behandelaar vermeld in de brief.
Mocht u bezwaar willen maken tegen de huurverhoging, dan verzoeken wij u om uw bezwaar te richten aan de behandelaar van de brief.
MVGM
T.a.v. <naam behandelaar brief>
Postbus 1800
2280 DV RIJSWIJK